- Los espacios vacíos abundan en el centro neurálgico de la ciudad como consecuencia de la pandemia del COVID-19 y el mayor interés de trabajar desde casa.
Tres firmas de desarrollo inmobiliario proyectan convertir ocho edificios de oficinas del centro de Boston en apartamentos, lo que podría ser el punto de partida de una ola de conversiones como consecuencia de la pandemia del COVID-19 y el aumento, en muchos casos, de trabajar desde el hogar dejando edificios virtualmente en tinieblas.
Mientras la ciudad lucha con una enorme escasez de viviendas y la administración de la alcaldesa Michelle Wu ha ofrecido exenciones fiscales para convertir edificios de oficinas en viviendas, las tres firmas inmobiliarias planean convertir un total de 104,000 pies cuadrados de espacio para oficinas en múltiples edificios en el centro y el West End en 170 apartamentos, según solicitudes presentadas a la Agencia de Planificación y Desarrollo de Boston.
Los edificios de oficinas más antiguos y más pequeños en ubicaciones céntricas menos deseables (a menudo denominados “Clase B” y “Clase C”, en comparación con las torres más nuevas y costosas “Clase A”) han experimentado aumentos de desocupación mucho más pronunciados y caídas de valor más pronunciadas desde el inicio de la pandemia.
Espacios vacíos abundan
La creciente vacancia en espacios de Clase B y C ha sido perceptible durante mucho tiempo para las corredurías comerciales que visitan a los inquilinos de oficinas en busca de nuevas viviendas, dijo Adam Burns, presidente de Boston Pinnacle Properties. Los espacios vacíos abundaban y las matemáticas simplemente no funcionaban en la nueva construcción residencial. Entonces Burns comenzó a buscar oficinas de Clase B y C que pudieran convertirse en apartamentos.
Boston Pinnacle Properties tiene el edificio de ladrillo de seis pisos en 281 Franklin St. en el Distrito Financiero bajo contrato de compra por $2.8 millones (alrededor de $500,000 menos que el valor tasado de la propiedad de $3.3 millones) y Burns espera convertirlo en 15 apartamentos.
Cinco empresas todavía tienen arrendamientos de espacio para oficinas en 281 Franklin y deberán desalojarlo antes de que se pueda convertir el edificio. Tres de ellos expiran en junio, otro en noviembre y un tercero no hasta mediados de 2027. Burns señala que, en el mercado actual, los inquilinos tienen buenas posibilidades de conseguir contratos de alquiler a un costo mucho más bajo.
Crece conversión por incentivos
El propietario de un edificio residencial a lo largo de las calles Washington, Water y Devonshire en el centro ha presentado planes ante la ciudad para convertirlo para uso residencial.
Si tiene éxito, el edificio ubicado en 281 Franklin estaría entre los primeros participantes en el programa de exención fiscal a corto plazo de la BPDA, que ofrece un gran descuento en los impuestos a la propiedad a los desarrolladores que comiencen proyectos de conversión antes de octubre de 2025.
El programa piloto permitiría a los propietarios cambiar de una tasa de impuesto a la propiedad comercial (actualmente $24,68 por cada $1000 de valor tasado) a una tasa de impuesto a la propiedad residencial ($10,74 por $1000 de valor) y luego agregar un descuento de hasta el 75 por ciento de esa tasa reducida durante 29 años. El programa está abierto para solicitudes hasta junio.
Mitad de edificios no podrían funcionar
Según Burns, «la mitad o más» de los edificios del centro no podrían funcionar como viviendas debido a su diseño y ubicación. Muchos edificios a mitad de cuadra, por ejemplo, no se convierten fácilmente porque tienen muy pocas ventanas en comparación con las propiedades en las esquinas. Otro de los desafíos es encontrar nuevas viviendas para los inquilinos de oficinas existentes a los que les quedan años de contrato de arrendamiento.
Equity Residential, un fideicomiso de inversión en bienes raíces con sede en Chicago que se encuentra entre los propietarios de apartamentos más grandes de Estados Unidos, ha propuesto convertir varios pisos de consultorios médicos ubicados dentro de cuatro torres de apartamentos Equity ubicadas cerca del Hospital General de Massachusetts.
Equity planea convertir las oficinas utilizadas por MGH y otras prácticas médicas afiliadas ubicadas en 1 y 10 Emerson Place y 2 y 5 Longfellow Place en 57 unidades combinadas, un proyecto que podría costar alrededor de $20 millones.
La firma de desarrollo KS Partners, con sede en Billerica, proyecta convertir tres edificios conectados en las calles Washington, Water y Devonshire cerca de Downtown Crossing en 98 apartamentos, una combinación de estudios y unidades de uno y tres dormitorios, con alquileres.
